TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON RISCOSSI

Per i contratti stipulati dal 01/01/2020, Il Decreto Crescita dispone che è sufficiente l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento.

  

Sempre più spesso i possessori di fabbricati incappano nel mancato incasso dei canoni.

In questi casi la normativa fiscale è penalizzante perché, facendo riferimento ai canoni contrattuali, sembrerebbe richiedere il pagamento dell’IRPEF e dell’IVA anche sui canoni non riscossi. Ma in realtà tale eventualità potrebbe essere evitata.

Cerchiamo quindi di fare chiarezza sulle varie fattispecie che si possono presentare, per evitare il prelievo fiscale sui canoni non riscossi.

 

FABBRICATI ABITATIVI

Imposte dirette (IRPEF)

Fino al 31/12/2019, i canoni non riscossi sono esclusi da tassazione se:

  • l’immobile è locato ad uso abitativo;
  • il conduttore è moroso;
  • si è concluso il procedimento giurisdizionale di sfratto.

Con riferimento a tale ultima condizione, le situazioni che si possono presentare rispetto alla rilevanza impositiva sono due:

  • al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi il contribuente ha già la sentenza di sfratto per morosità: in tale caso il contribuente dovrà dichiarare i soli canoni percepiti;
  • il provvedimento di convalida di sfratto si conclude dopo il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi: in tale caso il contribuente dovrà dichiarare tutti i canoni contrattuali, anche se non riscossi ed avrà diritto ad un credito di imposta per le imposte versate sui canoni non riscossi, da utilizzare nella successiva dichiarazione dei redditi.

Per i contratti stipulati dal 01 gennaio 2020, Il decreto Crescita  (Decreto Legge 34 del 30/04/2019) semplifica la procedura e dispone che è sufficiente l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento; sono azioni che può compiere direttamente il proprietario senza la procedura di convalida che invece non dipende da lui. 

La nuova norma prevede anche l’ipotesi che successivamente l’inquilino paghi i canoni: in questo caso il proprietario deve assolvere l’Irpef con la procedura della tassazione separata (aliquota Irpef calcolata sulla media del reddito complessivo netto del biennio precedente all’anno di riscossione degli affitti arretrati).

La norma prevede che per i canoni non percepiti nei periodi d’imposta precedenti al 2020, accertati nell’ambito di un procedimento di sfratto e già assoggettati a tassazione, è confermata l’attribuzione di un credito d’imposta pari all’imposta pagata. 

 

FABBRICATI COMMERCIALI

Imposte dirette (IRPEF)

Per il Fisco l’effettiva percezione dei canoni è irrilevante ed i canoni sono tassati fino a quando il contratto non sia cessato.

La cessazione del contratto può avvenire:

  • per scadenza del termine;
  • per una causa di risoluzione.

La risoluzione del contratto può avvenire:

  • clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.);
  • diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.).

 

Vediamo ora distintamente le due forme.

L’art. 1456 c.c. prevede che “i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

Ciò significa che la clausola non ha efficacia automatica: è infatti necessario che la parte interessata dichiari all’altra che intende valersi della clausola risolutiva, inviando apposita raccomandata con ricevuta di ritorno.

 

Una seconda forma di risoluzione è quella della diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.): una parte può intimare all’altra per iscritto, l’adempimento della prestazione entro un termine non inferiore a 15 giorni, allo scadere del quale il contratto si intenderà risolto di diritto.

 

Entrambe le risoluzioni di cui sopra per essere valide necessitano di una sentenza del giudice, che in ogni caso avrà effetto retroattivo al momento in cui si è risolto il contratto (Cassazione sentenza n. 326 del 26/07/2000). Con tale sentenza si potrà anche avere la convalida dello sfratto, qualora l’inquilino non abbia liberato spontaneamente l’immobile.

 

 Premesso quanto sopra, si ritiene che il Fisco non possa pretendere il pagamento delle imposte sui canoni non riscossi successivi alla formale risoluzione del contratto, anche se l’inquilino in quel momento non abbia ancora rilasciato l’immobile.

I contribuenti si aspettavano che il legislatore risolvesse anche la medesima situazione che si può creare per gli affitti di fabbricati non abitativi (negozi, opifici e così via). La norma continua a non considerarli e quindi i proprietari devono provvedere a dichiarare il reddito corrispondete ai canoni di affitto previsti nel contratto, anche se non riscossi, fino alla sua risoluzione. 

 

Da ciò emerge la necessità di adottare le più opportune clausole (vedi anche Corte di cassazione 19602/2013) in sede di stipula del contratto ed intervenire tempestivamente con lettere raccomandate per anticipare quanto più possibile la risoluzione del contratto, che dovrà essere tempestivamente comunicata all’Agenzia delle Entrate, al fine di evitare la tassazione dei canoni non riscossi.

 

IVA

L’art. 6 co. 3 del DPR 633 stabilisce che “le prestazioni di servizi aventi ad oggetto concessioni di beni in locazione, a carattere periodico o continuativo, si considerano effettuate nel mese successivo a quello in cui sono rese”

Anche ai fini IVA sembrerebbe che il Fisco possa pretendere la tassazione sui canoni contrattuali non riscossi. Tale pretesa è tuttavia osteggiata dalla Cassazione (sent. n° 21621/2015) che ha riaffermato il principio generale che le prestazioni di servizi sono soggette a IVA solo se rese verso un corrispettivo e si considerano effettuate al momento del pagamento, non sussistendo sino a tale momento l’obbligo di fatturazione, né di versamento IVA.

 

In conclusione, per le locazioni il momento impositivo IVA coincide con l’incasso del corrispettivo e perciò in caso di morosità del conduttore il locatore non è tenuto ad emettere fattura.

 

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